撰 稿/邓全伦 2026年11月20日09时至11月30日10时，三亚中央商务区东岸单元控规DA02-40-01地块在海南省自然资源网上交易系统挂牌竞价。起始价12.1838亿元，保证金7.3103亿元，竞买人须具备房地产开发资质，商品住宅须现房销售。 此次挂牌涉及三项争议：地块是否达到国务院、最高人民法院、原国土资源部明确的净地出让要求；是否存在未处置完毕的权益纠纷，不符合无法律纠纷出让的规定；竞买人资格设置《财富》世界500强或中国房地产百强门槛，将已缴纳土地出让金、税费、配套费约5.4亿元的原土地权利人拒之门外，触碰公平竞争红线。 该地块区位条件极为优越。东岸单元是三亚CBD四大核心区之一，直线约400米到海旅免税城，一公里内覆盖大悦城商圈。原规划为商业办公，2026年完成“商改住”调规，转为二类城镇住宅用地，最大计容建面约7.86万平方米。 四条马路围合区域就是发生巨大争议的地块 这块地此前的名字，叫“中航·大嘉汇CBD”。 原土地权利人三亚航联汇科技有限公司（下称“航联汇”）实际控制人，是八十岁的四川内江人罗先友。据其自述，他原为内江一家企业的工人。海南建省消息传出后，他于1987年南下三亚，在大东海旁取得一块住宅用地，这是他在海南拿的第一块地。次年9月，他被破格提拔为内江市政府驻海南办事处常务副主任，两年后升任主任。 1992年在海口建成内江大厦，罗先友因此获得内江市政府重奖131万元；1995年，获得四川省劳动模范。三十多年后，罗先友实控的航联汇在三亚已投入的土地出让金、税费、配套费约5.4亿元，加上前期工程、7年的资金利息及其他损失，据企业核算已达12亿多元，至今等不到一个清算结果。而这块地，即将在没有任何清算的前提下，以“净地”的名义被重新挂牌转让。 从公开竞得到合同解除 2019年12月，航联汇通过公开挂牌竞得三亚总部经济及中央商务区东岸单元DA2-40-01A、DA2-40-01B地块，总面积约3.15万平方米，出让金总额8.28亿元，定金1.656亿元。 合同约定：合同签订之日起60日内一次性付清出让金。 2020年新冠疫情爆发。当年2月，三亚市政府出台《应对新冠肺炎疫情保障项目建设的政策措施》（三府〔2020〕28号），明确“已签订土地出让合同的项目在缴纳完不低于60%土地出让金的情况下，可持相关缴款单据先行办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》”。 同年3月18日，航联汇与三亚市自然资源和规划局签订《补充协议》，将付款节点顺延至“海南省疫情响应解除后30日内”，并约定免收滞纳金和利息。 航联汇提供的材料称，截至2022年，其累计缴纳出让金约4.8669亿元，约占总额60%；另缴纳契税、城市基础设施配套费等约5380万元。地块上完成了基坑、桩基、勘探等前期工程，企业自述前期投入约6000万元。 剩余3.4131亿元未缴。 2021年12月22日，资规局发出《追缴土地出让金事先告知书》，告知航联汇可在5个工作日内申请听证。航联汇于12月30日提交听证申请，资规局2022年1月5日签收。此后未组织听证。 三亚市自然资源和规划局 2022年5月28日，资规局作出《解除通知》。2022年10月10日，资规局在《三亚日报》刊登《解除公告》，解除《出让合同》及《补充协议》，没收1.656亿元定金。 企业按政府政策签了补充协议，缴了六成地价，干了基坑桩基，最后等来的是一份没收1.656亿元定金的解除公告。听证申请石沉大海，行政机关用登报公告的方式，完成了对一家民企近6亿元资产的单方处置。这还不包括七年资金占用利息与投入损失。 “我1987年就在三亚拿地，那时候海南还没建省。在海南开发建设39年，最后1.6亿定金说没就没，听证也没给我开。”罗先友说。 “疫情响应解除”到底哪一天 整件事的争议核心，是补充协议里“海南省疫情响应解除后30日内”这句话。它落在哪一天，决定企业是按期付款还是逾期违约。 企业方的核心抗辩是：三亚政府文件规定及补充协议约定“海南省疫情响应解除后30日”，不是“三亚疫情响应解除后30日”。海南省此前未正式发布过“疫情响应解除”公告。企业认为，应以国务院联防联控机制2022年12月26日发布从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”的通知为准，自2023年1月8日起实施，付款截止日应顺延至2023年2月7日。 按这一口径，资规局10月10日的公告解除比企业方计算的截止日早了120天；如果从资规局5月28日就作出《解除通知》算起，则截止日提前了255天。 企业还提出质疑：三亚市防控办于2022年9月15日发布《关于解除全域临时静态管理的通告》（通告2022年第161号），而资规局5月28日就已作出《解除通知》。在合同解除程序已经启动之后出台的这份通告，被用作界定“疫情响应解除”的时间点，时间逻辑存在